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09 2019-08

成為未來十年的“茅臺”,要具備這三個條件

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來源:葉檀財經

作者:方雙木


什么叫資產荒,什么叫局部干旱?

近日,市場最熱的新聞是,一起場外期權客戶爆倉事件,中拓系公司的整體資金鏈已經出現問題,引發連鎖反應,其中一起牽扯到國內某大型央企,涉及金額超過10億元,公安機關已經介入。

錢很多,好的資產不常有。資產荒時代,眾里尋她,相當于20年前找一二線的房子,找茅臺格力的股票,這些未來的大白馬“核心資產”,好比“伊人”,找對方向,總能在燈火闌珊處覓得芳蹤。

2019年以來,尤其進入6、7月份,市場利率雖然不斷走低,投資市場卻天雷滾滾,資產荒愈演愈烈。

茅臺放緩,海康失速,東阿暴雷,大族跳水……數得著的白馬殿堂級核心資產,批量褪去黃金圣衣,要么一脫到底,要么馬甲成色大變,黃金換白銀。物是人非事事休,欲語淚先流。

樓市核心資產呢?

國家統計局6月份的數據顯示,70個大中城市,有20個下跌,樓市分化已成定局。熱點城市限購限售繼續加碼,融資端收緊,沒有充足財力,不能靠房貸加杠桿,只能望洋興嘆。

未來十年十倍股,成就大白馬資產必須具備三大要素

核心資產分化勢不可擋。

舊的核心資產,名不副實,力不能扛鼎,白馬變斑馬,急需新的核心資產頂上,才能解燃眉之急。

問題來了,到底什么才算未來核心資產?換句話說,到底什么是未來十年的茅臺?

▲廈門灣無邊泳池


成就核心資產,必備三個條件。

一 消費投資兼有,剛性彈性兼備。

在消費升級階段,核心資產清一色的消費、投資屬性兼備,既有剛性需求做基礎,又有彈性投資助升值。一二線城市買房者結構中,剛需比例越來越少,越來越多的人選擇攻守兼備,住、投兩不誤。

據克而瑞數據,2019年上半年,67個樣本城市三、四房產品合計占比超70%,其中三房產品占比高達52.5%,占據成交主力地位。

相比2018年,一、二房成交進一步回落,其中二房產品占比降至18.2%,下滑2.9%,跌幅最明顯。其他各戶型產品成交占比均有不同程度回升,特別是四房產品上漲幅度最大,占比增加2.1個百分點升至18%。 

二 物依稀為貴,無缺乏不價值。

茅臺能夠成為核心資產風向標,產能有限,是前提。本地高粱,本地水,本地獨有的有益菌,獨有釀造工藝,茅臺讓本地的水和細菌,成為天然護城河。

想學茅臺?可以,但你有赤水河的水嗎?你有人家酒窖里說不清道不明、神秘之極的有益菌嗎?

根據茅臺基酒工藝的要求,一瓶普茅從投料至產品出廠,至少需要5年時間。這意味著,2019年的投放量,來自于茅臺公司2014-2015年的基酒產能建設。從2014年到2015年茅臺基酒產量,只有3萬多噸。2015年之后,茅臺基酒產量不過4、5萬噸,需求是多少?每年增速在20%以上!供需失衡。

茅臺創造出了自己的稀缺性。

三沒信仰沒價值。

黃金恒久遠,鉆石價更高。沒有實際用途的鉆石成為珍稀珠寶,成為感情的見證,信仰力量功不可沒。

中國人自古安土重遷,1998年住房商品化之后,樓市經歷20年史無前例的長牛。因為幾千年的農業文明,國人對土地有牢不可破的至高信仰!2019年二季度,央行調查數據顯示:對下季房價,28.2%的居民預期“上漲”,50.8%的居民預期“基本不變”,9.8%的居民預期“下降”,11.3%的居民“看不準”。

自打央行調查披露這個數據,看跌比例就很少超過10%。這不代表市場,代表文化和心態。

▲廈門灣實景圖


消費加投資屬性,稀缺加信仰加持,條件如此苛刻,新核心資產真心不好找。

未來核心資產,到底是什么?

有護城河的高端制造,高端服務,以及不可再生、天然稀缺、人類必須的稀缺資源。

有一次,跟朋友聊起環境,不經意間說起,中國有一種資源極為稀缺,有斷供之憂。這種資源就是宜居海岸線。

2017年3月31日,國家海洋局印發《海岸線保護與利用管理辦法》,規定:到2020年,中國自然岸線保有率不能低于35%。

海南全島限購之后,中國優質海岸線,屈指可數。

稀缺有了,能不能符合“核心資產”的另外幾個條件?別說,還真存在。

泰禾集團在廈門灣打造的一個超級大盤泰禾明昇·廈門灣。

▲廈門灣實景圖


既然是房產,滿足土地信仰這個因素,剩下的剛需加投資屬性呢?

泰禾給廈門灣提出一個概念,叫“住假”。根據泰禾的描述,所謂‘住假’,核心在于‘住’,‘假’是度假般的生活方式,是在第一居所的功能屬性上,規劃更國際化的度假生活。

進一步拆解,“住假”可以這么理解:

住是對海景房情有獨衷的剛需群體;假,則在剛需基礎上加入第三居所屬性。

東北人赴三亞買房,過候鳥式生活,自己家只有幾個月住在海景房里,其他時間選擇出租獲得租金,營造剛需和度假空間。

從成交數據分析,廈門灣客群可以細分為兩大類:一是30—40歲年齡段,以投資兼自住為核心置業目的;二是40—50歲,以未來預防性養老為過渡安排的置業訴求。

主力購房群體正好對應“住假”,投資自住、剛需和度假的雙重屬性。

廈門灣創造“住假”概念,市場接受程度如何?

2018年,開盤30秒,3000套告罄,2018年全年銷售35億,2019年一季度90天,賣了15億。

全國文旅項目排行榜上,2018年廈門灣排名第五,2019年一季度沖到第三。

除了海景稀缺概念,廈門灣還有什么亮點呢?

從居住屬性來看,廈門灣比一般的海景房好。

以前很多海景房,只有海,只有景,只有房,沒有家。

配套跟不上,是房不能成為家的癥結所在。沒有人,沒有店,沒有學校,沒有醫院,在海邊別墅隱居,一般人受不了。

泰禾廈門灣想讓家成為家,注重配套,采取二八配比,即20%住宅,80%配套。

教育方面,在廈門灣規劃中,泰禾和北大計劃合作建立12年制的北大培文學校,未來泰禾業主可以直接進入這一教育體系;醫療方面,泰禾國際醫院也正在籌備建設中;商業配套,是廈門灣文旅項目最重要的一塊。



交通相對方便。

廈門灣對接廈門,交通暢達。

從機場或者廈門北站出發開車到廈門灣,是一個小時左右。泰禾接駁車長期等候在廈門機場,可以解決無車困擾。

廈漳泉海底隧道一旦開通,廈門灣到廈門全境的時間將縮短為30分鐘。

廈門灣發展,有自己的獨特優勢,跟廈門其它地方都不一樣。

2019年5月30日,《廈門港總體規劃(2035年)》獲交通運輸部和福建省政府批復;2019年6月《閩西南協同發展區發展規劃》正式發布,再加上海峽西岸經濟區、海絲核心區、自貿區等國家政策共同加持,以廈門為核心,覆蓋漳州地區,迎來政策紅利期。

廈門灣地處漳州,核心是廈門,區位優勢明顯。

一小時通勤圈,是一座城市的能量第一步能夠覆蓋到的地方,房價、物價會有一個比價關系。

紐約灣區、東京灣區,核心城市和一小時通勤圈的城市房價擁有一個比價關系,比例基本維持在2到5,中位數一般是3。

廈門灣距離核心城市廈門,距離剛好一小時,與廈門房價會有相對明確的比價關系。

相比于三亞三、四萬一平的房子,廈門灣的房價顯得更為扎實。

一方面是因為房價低,廈門灣現在房價在1.4萬左右;另一方面是產業支撐,以旅游為例,三亞近幾年收入增速都在百分之十幾,漳州連續多年超過20%!

三亞2018年旅游人數突破2000萬,漳州呢?2018年接近4000萬人。

產業支撐更強,房價低,對比三亞,廈門灣性價比確實高多了。

廈門灣不限購,總價低,單價不高,適合中產人群。

從一只雞蛋孵化出一只雞,需要耐心。上海浦東、鄭州鄭東,那么好的城鎮化紅利區,孵化期也需要十年。

廈門灣需要孵化,才能成為風水寶地。

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